Mutui: crescono i tassi ma non gli stipendi

Chi può ancora permettersi una casa? Per quanto drastico, il quesito riflette in pieno una delle condizioni che maggiormente sta preoccupando i cittadini anche romagnoli. Con il mercato immobiliare che negli ultimi anni è tornato a salire e gli stipendi medi rimasti sostanzialmente invariati, la brusca accelerata dei tassi di interesse sui mutui ha generato un vero e proprio scompiglio. Un dato su tutti: secondo i numeri messi in fila nei giorni scorsi dall’area studi di Facile.it, nei primi mesi del 2023 il 16% di tutte le domande di finanziamento effettuate nel nostro territorio sono state surroghe, valore più che doppio rispetto allo stesso periodo dello scorso anno. Ciò vuol dire centinaia di famiglie che si sono rivolte a banche differenti da quelle presso le quali avevano contratti i mutui, allo scopo di provare a strappare condizioni migliori di quelle previste dai loro attuali contratti. Per la maggior parte, stando agli analisti, si tratta di persone che stanno tentando, quasi disperatamente, di passare da un tasso variabile ad uno fisso che, però, in questo momento sono arrivati ad un punto quasi di equivalenza.

Tornando alla domanda iniziale, c’è un altro dato tra quelli diffusi dal portale online che lascia spazio ad alcune riflessioni. Dati i tassi attuali (il Tan è passato dallo 0,67% medio di gennaio 2022 al 3,9% di marzo 2023), «il 18,6% dei mutuatari che lo scorso anno hanno chiesto il mutuo – spiegano – oggi non avrebbe i requisiti per presentare domanda», in quanto non rispetterebbe il rapporto tra rata e reddito (pari a un terzo) normalmente utilizzato dalle banche come criterio di selezione per l’erogazione del finanziamento.

Nodo stipendi

Il nodo principale di tutta la faccenda sta chiaramente negli stipendi. Perché se è vero che l’inflazione ha subito spinte in alto fino a raggiungere l’11%, è altrettanto vero che in Romagna gli stipendi medi dei cittadini non sono mai cresciuti in questi anni. E nel frattempo i tassi di interesse bancari sono saliti del 44% e le prospettive sono di crescita almeno fino a giugno di quest’anno.

La conferma si trova andando a spulciare le rilevazioni più recenti del Centro studi Tagliacarne, secondo cui a Rimini si sarebbe persino registrata un’inversione di tendenza in negativo, con gli stipendi medi calati dell’8,5% rispetto al 2019. A Ravenna sono rimasti sostanzialmente invariati e nella provincia di Forlì-Cesena sarebbero cresciuti di un più 5,6%.

Metti tutto insieme ed ecco fatta la bolla, che ora rischia veramente di esplodere. Stando sempre alle simulazioni effettuare da Facile.it, per accedere a un mutuo standard (quindi 126 mila euro al 70% da restituire in 25 anni a tasso fisso) fino a febbraio 2022 lo stipendio minimo che doveva avere il mutuatario standard romagnolo era pari a 1.450 euro, oggi per potersi vedere erogata la medesima cifra dovrebbe avere uno stipendio mensile di almeno 1.845 euro.

Quali soluzioni?

Provando ad andare a caccia di soluzioni, le strade attualmente sembrano sostanzialmente obbligate. Almeno quando si parla di persone o famiglie che devono contrarre nuovi mutui. E la prima è quella di sottoscrivere finanziamenti per importi più ridotti. Il che vuol dire, per ovvia conseguenza, orientare le proprie scelte di acquisto su abitazioni più piccole o in zone decentrate rispetto alle aree urbane.

Venendo al sodo, i numeri dicono che nel secondo semestre del 2022 gli importi medi dei mutui sono calati quasi del 5%. Nel dettaglio, a Ravenna oggi il valore si attesta poco sopra i 142 mila euro, mentre a Forlì-Cesena è di 138 mila euro esatti. Il dato più elevato è quello di Rimini ed è pari a 156 mila euro.

E l’altra strada? Secondo i manager del portale online ci sarebbe quella di mutui con durate dei finanziamenti a 35 o 40 anni, che consentirebbero, diluendo il periodo di pagamento, di ridurre gli importi delle rate mensili. Tuttavia c’è un però, perché pochi sono gli istituti di credito che si orientano su contratti così tanto lunghi, per non parlare del fatto che soprattutto le banche più piccole oggi hanno chiuso temporaneamente i rubinetti dei tassi fissi, per evitare di aumentare ancora di più il rischio dei propri portafogli.